LLIÇONS DE LES PRIMERES AVALUACIONS CIENTÍFIQUES DE LA REGULACIÓ DELS LLOGUERS A CATALUNYA.

THE LESSONS LEARNT BY THE FIRST ACADEMIC ASSESSMENTS OF RENT CONTROL IN CATALONIA.

RENT control; PRICE regulation; HOUSING; ECONOMIC policy; REAL estate sales

For around a year and a half, there has been a rent control law in force in Catalonia (Law 11/2020). This Law 11/2020, which came into force on 18 September 2020, was partially annulled by a judgement of Spain's Constitutional Court of 8 April this year, meaning we now know the entire period for which it remained in force and can, therefore, attempt to assess its impact. This article aims to gain an understanding of the property rental market in Catalonia, the reasons leading to the creation of Law 11/2020, its main features and the international empirical evidence that exists with regard to rent control. It concludes with an analysis of the leading academic assessments of the impact of Law 11/2020. The results point to a meagre reduction in prices and a significant reduction in the supply of housing. By way of conclusion, it notes that, although the reasons for attempting to mitigate trends in rental prices compared with those in salaries are clear and understandable, limiting rental costs is a policy whose underlying diagnosis is flawed. Price controls make sense in oligopolistic markets with significant barriers to entry, such as the energy market. On the other hand, they make no sense in fragmented markets with no barriers to entry. The problem becomes still greater when speaking of one of the economic policies on which there is the greatest consensus in the economics academic community: it does not work. At the very most, it may have some small impact on prices in the short term and only in the regulated segment. On the other hand, it ends up having a strong negative impact on the supply of rental properties. The fact is that, when we see an increase in property rents, the main issue underlying this is the scarcity in supply. [ABSTRACT FROM AUTHOR]

Durant un any i mig aproximadament hi ha hagut una llei de control de lloguers vigent a Catalunya (Llei 11/2020). La Llei 11/2020, que va entrar en vigor el 18 de setembre de 2020, va quedar parcialment anul·lada per una sentència del Tribunal Constitucional del 8 d'abril d'aquest mateix any, amb la qual cosa ja se'n coneix el període complet de vigència i es pot tractar d'avaluar els seus efectes. En aquest article pretenem conèixer la situació del mercat de lloguer a Catalunya, les motivacions que van originar la Llei 11/2020, les seves principals característiques, així com l'evidència empírica internacional que hi ha respecte del control dels lloguers. Finalitzarem l'article analitzant les principals avaluacions científiques que s'han realitzat de l'impacte de la Llei 11/2020. Els resultats mostren una dèbil reducció de preus i una considerable reducció de l'oferta d'habitatges. Com a conclusió s'observa que, tot i que les motivacions per tractar de pal·liar l'evolució del preu del lloguer en relació amb l'evolució dels salaris són ben clares i comprensibles, la limitació de lloguers és una política que equivoca la diagnosi. Controlar preus té sentit en mercats oligopolístics amb importants barreres d'entrada, com pot ser el mercat de l'energia. En canvi, no té sentit en mercats atomitzats sense barres d'entrada. Però el problema es fa més gran quan parlem d'una de les polítiques econòmiques amb major consens dins la comunitat científica econòmica: no funciona. Com a màxim s'aconsegueix un petit efecte en el preu, de curta durada i només en el segment regulat. En canvi, acaba produint un fort efecte negatiu en l'oferta de lloguers. I quan observem un augment de preus dels lloguers, el principal problema que hi ha al darrere és escassetat d'oferta. [ABSTRACT FROM AUTHOR]

Copyright of Revista Catalana de Dret Públic is the property of Revista Catalana de Dret Public and its content may not be copied or emailed to multiple sites or posted to a listserv without the copyright holder's express written permission. However, users may print, download, or email articles for individual use. This abstract may be abridged. No warranty is given about the accuracy of the copy. Users should refer to the original published version of the material for the full abstract. (Copyright applies to all Abstracts.)